Création SCI : avantages et inconvénients

Les apports dans la SCI

L’apport peut être numéraire, en nature ou en « en biens communs »
•    Les apports permettent de constituer un patrimoine à la création de la SCI
•    Les apports représentent une base financière et matérielle, pour démarrer son activité mais aussi pour la crédibiliser.
•    Les apports constituent votre capital, ils définissent les actions de chaque actionnaire en proportion de leur apport, ce sont les parts sociales.

L’apport en numéraire dans la SCI

L’apport en numéraire joue un rôle central et se distingue par plusieurs caractéristiques spécifiques :

• Nature de l’apport : L’apport en numéraire correspond à des liquidités déposées par les associés pour former le capital social de la SCI.
• Exigences de dépôt : Contrairement aux sociétés par actions simplifiées (SAS) ou aux sociétés à responsabilité limitée (SARL), la SCI ne requiert pas une attestation de dépôt des fonds lors de sa création. Cette particularité simplifie le processus administratif initial.
• Retrait des fonds : Les fonds apportés peuvent être retirés après l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Si l’immatriculation n’est pas complétée dans un délai de six mois suivant l’apport, il est possible de solliciter le retrait des fonds auprès du Président du Tribunal de commerce, directement ou par l’intermédiaire d’un mandataire.
• Libération des apports : Les modalités de libération des apports en numéraire sont flexibles et sont définies par les associés dans les statuts de la SCI. Cette flexibilité permet une adaptation aux besoins spécifiques des associés concernant la gestion du capital initial.

Ces aspects rendent la SCI attrayante pour ceux qui cherchent à investir ensemble dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une structure plus souple en termes de gestion financière initiale.

L’apport en nature dans la SCI

Les apports en nature sont des biens. Immeubles ou mobiliers (valeurs mobilières, immeubles, droit au bail, fonds de commerce), corporels (immeubles, véhicules, matériels, machines, outils) ou incorporels (brevets, clientèle, créance).

L’apport en nature peut prendre plusieurs formes dans une SCI :

• en usufruit : l’apporteur conserve la propriété du bien, la société, usufruitière peut l’utiliser pour son activité, durant une période limitée),
• l’apport en nature en nue-propriété : l’apporteur garde la jouissance du bien, la société dispose d’un droit de propriété limité,
• l’apport d’un bien indivisé. Plusieurs possibilités :
  • un indivisaire peut apporter sa quote-part indivise, il est recommandé dans ce cas d’obtenir le consentement des autres indivisaires, afin d’éviter les contentieux possibles lors du partage de l’indivision.
  • Ou bien les parts attribuées sont partagées, proportionnellement aux des droits relatifs des indivisaires, ainsi chaque indivisaire devient associé.
  • Enfin les parts peuvent rester indivises, c’est à dire que chaque indivisaire est reconnue en tant qu’associé, ils devront alors désignés un associé en qualité de représentant pour l’ensemble de leur apport.)

Les modalités relatives à libération des apports en numéraire, lors de la création de la SCI, sont librement fixées par les associés dans les statuts.

• Les biens apportés doivent être évaluer par les associés de la SCI, librement, le contrôle d’un commissaire aux apports n’est pas nécessaire.
• Des droits d’enregistrement peuvent s’élever jusqu’à 5% de la valeur du bien (si apport d’un bien immobilier)
• Les apports doivent faire l’objet de mentions statutaires, dans le cadre d’un apport immobilier, seul un Notaire peut réaliser un traité d’apport et évaluer le bien en question.
• Une garantie contre les vices cachés et garantie d’éviction sont vivement conseillées pour les apports immobiliers, en vertu des responsabilités des associés sur l’actif et le passif de la société.

L’apport de biens communs dans la SCI

Lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), les apports de biens communs par des époux présentent des spécificités juridiques importantes :

• Utilisation des fonds communs : Un époux peut utiliser des fonds issus du régime matrimonial commun pour constituer un apport à une SCI. Cependant, cela requiert l’accord explicite de l’autre conjoint. Cet accord doit être formalisé par un acte d’apport qui spécifiera cette contribution et sera intégré dans les statuts de la SCI.
• Droit de réclamation du conjoint : Le conjoint qui n’a pas directement contribué à l’apport a le droit de réclamer la moitié des parts sociales générées par cet apport en vertu des règles régissant les biens communs. Ce droit de réclamation peut être exercé à tout moment, sauf renonciation expresse.
• Renonciation aux parts : Le conjoint peut choisir de renoncer à ses droits sur les parts sociales issues de l’apport commun. Cette renonciation doit être clairement exprimée et documentée, typiquement en faisant référence à l’article 1832-2 du Code civil dans l’acte d’apport. Cet article prévoit que « chacun des époux peut disposer à titre gratuit, pendant le régime matrimonial, de la moitié des biens communs, sous réserve de l’accord de l’autre époux. »

Ces éléments sont cruciaux pour garantir la transparence et le respect des droits de chaque conjoint lors de la constitution d’apports de biens communs dans une SCI, évitant ainsi des conflits futurs relatifs à la propriété des parts sociales.

Création SCI : imposition, revenus et bénéfices d’une EIRL

Les bénéfices réalisés par une SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur les revenus (cas particulier).

Impôt sur les Sociétés (IS) pour une SCI

Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle est soumise à des règles fiscales spécifiques qui influent directement sur la gestion des bénéfices et la fiscalité des associés :

• Imposition des bénéfices : Une SCI à l’IS est imposée directement sur ses bénéfices. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société sont taxés au niveau de la société elle-même, avant toute distribution.
• Imposition des associés : Les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu’ils reçoivent des dividendes ou une rémunération de la SCI. Il est à noter que la distribution de rémunérations dans les SCI est assez rare, ces structures étant principalement utilisées pour la gestion patrimoniale et non pour des activités commerciales génératrices de rémunérations régulières.
• Taux d’imposition : Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2024, le taux normal de l’IS est fixé à 25%. Cependant, un taux réduit de 15% est applicable sur la fraction des bénéfices ne dépassant pas 42.500€, sous certaines conditions.
• Conditions pour bénéficier du taux réduit : Le taux réduit est applicable à condition que :

1. La SCI réalise un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros.
2. Au moins 75% du capital social soit détenu par des personnes physiques.

Ces éléments sont essentiels pour les associés et les gestionnaires de SCI à l’IS, car ils déterminent non seulement la charge fiscale de la société, mais aussi les implications fiscales pour les associés en fonction de la gestion des bénéfices et de la politique de distribution de la société.

Impôt sur les Revenus (IR) pour une SCI

• Conditions d’éligibilité :
  • SCI familiales ou de gestion : Les SCI qui exercent à titre principal une activité de gestion immobilière ou de location de biens immobiliers peuvent être imposées à l’IR.
  • SCI de construction-vente : Les SCI dont l’activité principale est la construction de biens immobiliers en vue de leur vente peuvent être imposées à l’IR sous certaines conditions.
• Critères de non-éligibilité à l’IR :
  • Les SCI ne peuvent pas être cotées en bourse.
  • Le chiffre d’affaires (CA) ou le bilan annuel de la SCI doit être inférieur à 10 millions d’euros.
  • La SCI doit avoir moins de 50 salariés.
  • La SCI doit être détenue à 50 % au moins par une ou des personnes physiques et à 34 % au moins par un ou plusieurs dirigeants.
• Régime fiscal des actionnaires :
  • Les associés de la SCI sont imposés en fonction de leur quote-part des bénéfices, en proportion de leurs droits dans la société.
  • Les revenus perçus par les associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus locatifs, ou dans la catégorie des plus-values immobilières en cas de cession des biens.
• Traitement des rémunérations des dirigeants :
  • Les rémunérations versées aux dirigeants et les charges sociales afférentes ne sont pas déductibles du résultat imposable de la SCI.
• Imposition des associés :
  • Les associés de la SCI sont imposés, dans la mesure de leur quote-part personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus locatifs.
  • Si la SCI réalise des activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf option contraire pour l’IR si les conditions d’éligibilité sont remplies.

Impôt sur les dividendes pour une SCI

Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) choisit d’être imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS) et distribue des dividendes, les règles d’imposition pour les associés sont spécifiques et offrent différentes options :

1. Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou “Flat Tax” :

• Les dividendes perçus par les associés sont, par défaut, soumis au PFU au taux de 30%. Ce taux inclut 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
• Cette option est généralement avantageuse pour les associés ayant des taux marginaux d’imposition élevés.

2. Option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) :

• Les associés peuvent choisir de soumettre leurs dividendes à l’impôt selon le barème progressif de l’IR. Cette option peut être plus favorable pour les associés avec des taux marginaux plus bas.
• Lorsque les dividendes sont imposés selon le barème progressif, un abattement de 40% est appliqué sur le montant brut des dividendes pour tenir compte de la double imposition (au niveau de la société et de l’associé).

3. Exonérations et abattements supplémentaires :

• En plus de l’abattement de 40%, les dividendes bénéficient d’une exonération partielle de CSG à hauteur de 6,8%, ce qui réduit la charge fiscale sur les revenus de capitaux mobiliers.

4. Dividendes perçus par une autre société :

• Si l’associé de la SCI est une autre société (par exemple, une autre société commerciale ou une holding), les dividendes perçus sont imposés à l’impôt sur les sociétés de l’associé récepteur. Cela peut permettre une intégration fiscale ou des stratégies de report d’imposition selon les règles fiscales applicables à l’entité réceptrice.

Le régime social d’une SCI

Lorsque l’on aborde le régime social du gérant associé d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est crucial de différencier les cas selon que le gérant est rémunéré ou non, car cela influe directement sur son affiliation au régime de sécurité sociale :

1. Gérant associé rémunéré :
   • Si le gérant associé de la SCI perçoit une rémunération pour ses fonctions de gérance, il est alors soumis au régime social des travailleurs non-salariés (TNS). Avec la réforme du 1er janvier 2020, la Sécurité sociale des indépendants a été intégrée au régime général de la Sécurité sociale. Cependant, bien que l’administration soit centralisée, les conditions de couverture et les prestations demeurent identiques à celles qui étaient offertes par le régime des indépendants.
   • Les contributions sociales sont dues sur la rémunération perçue, couvrant les allocations familiales, l’assurance maladie, la retraite, et autres charges sociales afférentes.
2. Gérant associé non rémunéré :
   • Si l’associé gérant n’est pas rémunéré pour ses fonctions, il n’est affilié à aucun régime social spécifique en tant que gérant. Il ne cotise donc pas au régime de la Sécurité sociale pour ses activités au sein de la SCI et ne bénéficie pas des protections ou prestations habituellement associées à un statut de travailleur indépendant ou salarié.
   • Il est important de noter que même s’il est associé, sans rémunération, il ne dispose pas des droits sociaux comme les allocations chômage ou autres indemnités qui seraient dues à un salarié.

Note pour les associés non-gérants :

• Les associés qui ne participent pas à la gérance et qui ne reçoivent aucune rémunération de la SCI n’ont pas non plus de statut social spécifique lié à leur participation dans la SCI. Ils sont considérés comme des investisseurs et n’ont pas droit aux couvertures ou avantages sociaux réservés aux salariés ou aux travailleurs indépendants.